부동산 증여 평가, 신고가액은 어떤 순서로 정해질까

평가 순서: 시가가 먼저입니다

1. 그 재산의 가액 평가기간 안에 있는 그 부동산 자체의 매매가액, 감정가액(2곳 이상 평균, 기준시가 10억원 이하는 1곳), 수용·경매·공매가액
2. 유사매매사례가액 면적, 위치, 용도, 기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 거래가액. 공동주택은 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내인 세대 중 공동주택가격이 가장 비슷한 세대
3. 기준시가(보충적 평가) 위 가액이 없을 때 공동주택가격, 개별주택가격, 개별공시지가 등

평가기간: 증여일 전 6개월부터 후 3개월

유사매매사례가액은 평가기간 안에서 신고일까지 있는 거래를 봅니다. 신고를 빨리 하면 그 뒤에 생긴 거래는 원칙적으로 반영하지 않습니다.

증여 후 3개월 안에 같은 단지에서 더 비싼 거래가 생기면 그 가격이 기준이 될 수 있습니다. 그래서 거래가 활발한 아파트는 증여 후 바로 신고해 평가 기준을 확정하는 경우가 많습니다. 감정가액은 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 있어야 합니다.

계산 사례: 시세 10억원 아파트를 성년 자녀에게

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림. 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 성년 자녀가 받고 감정평가수수료는 300만원으로 가정했습니다.

해당 세대를 감정평가해 9억4천만원으로 신고하면 매매사례가액 10억원으로 신고할 때보다 증여세가 1,833만원 줄었습니다. 해당 재산의 감정가액은 유사매매사례가액보다 먼저 적용되기 때문입니다. 공동주택가격 7억원은 평가기간 안에 매매·감정·유사매매사례가 전혀 없을 때만 쓸 수 있어 대단지 아파트에서는 거의 불가능합니다.

토지, 단독주택, 상가는 다릅니다

토지, 단독주택, 상가는 같은 조건의 거래가 드물어 기준시가로 신고하는 경우가 많습니다. 하지만 국세청은 2020년부터 꼬마빌딩 같은 비주거용 부동산을, 2025년부터는 초고가 주택까지 직접 감정평가해 시가로 과세하고 있습니다. 기준시가와 시세 차이가 큰 부동산이라면 처음부터 감정평가로 신고하는 것이 안전하고, 나중에 팔 때 취득가액도 높아집니다. 용인 토지 증여 사례에서 양도세까지 비교했습니다.

증여 취득세도 시가 기준입니다

2023년부터 증여로 받은 부동산의 취득세는 시가인정액(매매사례가액, 감정가액 등)을 기준으로 냅니다. 증여세 신고가액과 취득세 과세표준이 같은 원리로 정해지므로 두 신고를 함께 준비합니다. 조정대상지역 증여 취득세는 수원 증여세 사례를 참고하세요.

자주 묻는 질문