광교 아파트 부부 공동명의, 지분을 얼마나 넘겨야 할까

광교에서 공동명의를 많이 검토하는 이유

광교신도시(광교택지개발지구)는 수원 영통구 이의동·하동·원천동 일대를 중심으로 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일부에 걸쳐 있습니다. 2010년대에 입주한 대단지가 많아 남편이나 아내 한 사람 명의로 산 아파트가 시세 15억원을 넘는 경우가 흔합니다.

공동명의를 검토하는 이유는 세 가지입니다. 종합부동산세를 각자 공제받을지 1주택자 방식으로 낼지 고를 수 있고, 나중에 팔 때 양도차익이 두 사람에게 나뉘며, 상속이 생겼을 때 재산이 한 사람에게 몰리지 않습니다. 반대로 증여하는 순간 취득세가 생기고, 6억원을 넘기면 증여세도 냅니다.

행정구역

수원 영통구 이의동·하동·원천동 일대, 팔달구 우만동·장안구 연무동 일부, 용인 수지구 상현동·기흥구 영덕동 일부

규제지역

모두 조정대상지역·투기과열지구(기흥구는 2026년 7월 1일부터), 아파트는 토지거래허가구역(수원·수지 2026년 12월 31일까지, 기흥 2027년 12월 31일까지)

자주 보는 증여

단독 명의 아파트 지분 일부를 배우자에게

계산 사례: 시세 16억원 광교 아파트, 지분별 비교

남편 단독 명의 광교 아파트(전용 84㎡, 같은 단지 매매사례가액 16억원)의 지분 일부를 아내에게 증여합니다. 부부는 이 집 한 채만 가진 1세대 1주택입니다.

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림. 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 남편 단독 명의, 부부가 1세대 1주택, 전용 84㎡, 같은 단지 매매사례가액 16억원으로 평가했고 10년 안에 배우자에게 준 다른 재산은 없다고 가정했습니다.

지분 37.5%(6억원)까지는 증여세가 없고 취득세 2,280만원만 냅니다. 지분 50%로 맞추면 6억원을 넘는 2억원에 증여세 2,910만원이 붙어 총부담이 5,950만원으로 늘어납니다. 지분은 반드시 절반일 필요가 없으므로, 이번 세금과 앞으로의 계획을 함께 보고 정합니다.

공동명의 뒤에 팔 때: 이월과세와 비과세

배우자에게 받은 부동산을 10년 안에 팔면 증여한 배우자가 산 가격을 취득가액으로 계산하는 이월과세가 원칙입니다. 다만 이월과세를 적용했을 때 1세대 1주택 비과세(12억원을 넘는 고가주택 포함)에 해당하는 양도라면 이월과세를 적용하지 않습니다. 광교 아파트 한 채만 가진 부부라면 대부분 여기에 해당하지만, 그 사이 다른 집을 사서 2주택이 되면 결과가 달라집니다. 12억원을 넘는 집을 팔 때 세금은 고가주택 양도세 안내에서 계산해 볼 수 있습니다.

지분을 넘기기 전에 확인할 것

• 10년 안에 배우자에게 준 현금이나 다른 재산이 있으면 6억원 공제에서 먼저 씁니다.
• 지분 증여도 증여세 신고(등기접수일이 속한 달의 말일부터 3개월)와 취득세 신고(증여 계약일이 속한 달의 말일부터 3개월)를 따로 해야 합니다.
• 대출이 있는 아파트는 지분과 함께 대출을 넘기면 부담부증여가 되어 채무 부분은 양도세 대상입니다.
• 광교 아파트는 토지거래허가구역이지만 대가 없는 부부 사이 증여는 허가 대상이 아닙니다.
• 공동명의가 된 뒤 종합부동산세는 매년 9월에 1주택자 방식 신청 여부를 정할 수 있습니다.

자주 묻는 질문