부담부증여, 채무를 함께 넘기면 세금은 어떻게 나뉠까

계산 원리

계산 사례: 권선구 아파트 시가 6억원, 보증금 3억원

부모님은 8년 전 3억원에 산 수원 권선구 아파트를 전세(보증금 3억원)로 놓고 있고, 사시는 집이 따로 있는 1세대 2주택입니다. 권선구는 조정대상지역이 아니어서 채무 부분 양도세가 중과되지 않습니다.

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림. 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 부모님은 권선구 아파트를 8년 전 3억원에 산 1세대 2주택이고(권선구는 조정대상지역이 아니어서 중과 없음), 전용 84㎡, 채무 부분은 자녀가 상환 능력을 증명해 매매 세율 1%(지방교육세 포함 1.1%)가 적용된다고 가정했습니다.

부담부증여는 증여세가 6,305만원 줄고, 대신 부모님 양도세 3,056만원이 생겼습니다. 채무 3억원은 증여세 과세가액에서 빠지고, 양도세는 그 3억원에서 부모님 취득가액 몫 1억5천만원을 뺀 양도차익에만 장기보유특별공제 16%를 적용한 뒤 매기기 때문에 취득세까지 합친 총부담이 4,059만원 적습니다.

불리해지는 경우

• 부모님이 조정대상지역 2주택 이상이면 2026년 5월 10일 양도분부터 채무 부분 양도세가 중과됩니다(완화하는 정부안이 국회에 있음). 수지 사례에서는 지금 세율로 증여세와 양도세만 합치면 일반 증여보다 많았습니다.
• 부모님 취득가액이 아주 낮아 양도차익이 크면 양도세가 증여세 절감액보다 클 수 있습니다.
• 자녀가 소득이 없어 채무를 갚을 능력을 증명하지 못하면 취득세는 전체가 증여 세율로 계산됩니다.
• 반대로 부모님이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 집이면 채무 부분 양도세가 없을 수 있어 가장 유리합니다.

인정되는 채무와 사후관리

• 증여일 현재 그 재산에 담보된 채무(주택담보대출 등)나 그 재산의 임대보증금이어야 합니다.
• 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하므로, 금융기관 대출이나 임대차계약서 등으로 인수 사실을 증명해야 합니다.
• 국세청은 넘겨받은 채무를 자녀가 실제로 갚는지 사후관리합니다. 부모님이 대신 갚으면 그 금액에 다시 증여세가 붙습니다.
• 부담부증여의 양도세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다(일반 양도는 2개월).

자주 묻는 질문