자녀가 집을 살 때 부모님 돈, 증여와 차용은 어떻게 구분될까

어떤 경우에 확인하나요

규제지역 주택 등을 살 때 내는 자금조달계획서에는 자기 자금, 증여·상속, 차입금을 나눠 적습니다. 국세청은 이 내용과 소득·재산 자료를 비교해 설명되지 않는 돈이 있으면 소명을 요청하고, 소명하지 못한 금액은 증여로 추정해 증여세를 매길 수 있습니다.

증여 추정 기준

미소명 금액이 기준 이상이면 소명하지 못한 금액 전체를 증여로 추정할 수 있습니다.

계산 사례: 35세 자녀가 9억원 아파트를 살 때

자녀는 본인 예금 1억원, 주택담보대출 4억원, 부모님께 증여받은 2억원(신고), 부모님께 빌린 2억원으로 9억원 아파트를 샀습니다. 빌린 2억원이 차용으로 인정될 때와 증여로 볼 때를 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림. 성년 자녀가 부모님께 2억원은 증여받아 신고하고 2억원은 빌린 경우입니다. 차용을 증여로 보면 4억원을 합산해 다시 계산하고, 추가분은 기한 안에 신고하지 않은 것이라 신고세액공제가 없고, 무신고가산세(받은 날이 신고한 증여와 다르면 20%) 또는 과소신고가산세(10%)와 납부지연가산세가 더해집니다.

차용이 인정되지 않으면 증여세가 4,000만원 늘고 가산세까지 붙습니다. 빌린 2억원을 무이자로 했더라도 적정이자 4.6%로 계산한 이자는 연 920만원이어서 1천만원 미만이라 이자 이익에 대한 증여세는 없습니다. 다만 원금은 실제로 갚아야 합니다.

차용으로 인정받으려면

• 차용증 금액, 이자율, 이자 지급일, 상환 방법과 기한을 적고 날짜를 남깁니다.
• 이자 지급 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 정해진 날짜에 이자를 보냅니다. 부모님이 받은 이자는 이자소득으로 과세될 수 있습니다.
• 원금 상환 자녀 소득으로 갚을 수 있는 계획이어야 하고, 상환 기록이 없거나 기간이 지나치게 길면 증여로 볼 수 있습니다.
• 일부는 증여, 일부는 차용 혼인 공제처럼 세금 없이 받을 수 있는 금액은 증여로 신고하고, 나머지를 차용으로 나누는 경우가 많습니다. 혼인·출산 증여공제

자주 빠뜨리는 돈

• 부모님 손님이 낸 축의금은 부모님 돈으로 보는 것이 일반적이어서, 자녀에게 주면 증여가 될 수 있습니다.
• 전세보증금이나 대출 이자를 부모님이 대신 내주는 것도 증여입니다.
• 자녀 집 인테리어 비용을 부모님 카드로 결제하는 것도 증여로 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문