용인 토지 증여, 공시지가로 신고하는 것이 항상 유리할까

용인 증여, 지역마다 고민이 다릅니다

용인은 처인·기흥·수지 3개 구로 나뉩니다. 수지구와 기흥구는 아파트 증여가 많고 둘 다 조정대상지역이어서 취득세 중과를 먼저 봐야 합니다. 처인구는 농지와 임야, 개발 예정지 주변 토지를 자녀에게 넘기는 상담이 많습니다.

행정구역

처인구, 기흥구, 수지구

규제지역

수지구는 2025년 10월 16일, 기흥구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구, 처인구는 지정되지 않음

자주 보는 증여

처인구 농지·임야를 자녀에게, 수지·기흥 아파트를 자녀에게

계산 사례: 처인구 토지, 공시지가 2억원과 감정가 3억5천만원

아버지가 오래전에 산 처인구 토지를 성년 자녀에게 증여합니다. 같은 토지의 거래나 비슷한 토지의 매매사례가 없어 개별공시지가(2억원)로 신고할 수 있지만, 감정평가를 받으면 3억5천만원이 나옵니다. 자녀는 11년 뒤 이 토지를 7억원에 판다고 가정했습니다.

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림. 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 성년 자녀가 받은 토지를 직접 경작하지 않아 비사업용 토지(기본세율 + 10%p)로 보고, 감정평가수수료 250만원, 양도 때 필요경비는 없다고 가정했습니다. 11년 뒤에도 지금 세법이 적용된다고 보았으며, 2028년부터 비사업용 토지의 장기보유특별공제를 없애고 중과 추가세율을 10%p에서 20%p로 높이는 정부안이 국회에 제출되어 있습니다.

감정가로 신고하면 이번 증여세는 2,862만원 늘지만, 취득가액이 높아져 나중 양도세가 6,370만원 줄어 합계로는 3,508만원 적습니다. 특히 받은 자녀가 직접 농사를 짓지 않으면 비사업용 토지로 높은 세율이 적용되어 차이가 커집니다.

다만 증여 취득세도 시가인정액이 기준이라 감정가로 신고하면 취득세(토지, 지방교육세 등 포함 약 4%)가 약 600만원 늘고 감정수수료 250만원도 듭니다. 이를 빼도 이 사례에서는 약 2,658만원 적습니다.

토지 증여에서 조심할 것

• 감정가액은 평가기간(증여일 전 6개월부터 후 3개월) 안의 것이어야 하고, 기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 1곳의 감정으로도 됩니다.
• 공시지가로 신고했더라도 법정결정기한까지 생긴 매매나 감정가액이 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.
• 직업, 나이, 소득으로 보아 스스로 재산을 마련하기 어려운 자녀가 증여받은 토지의 가치가 5년 안에 개발사업, 형질변경 등으로 크게 오르면 그 이익에 다시 증여세가 붙을 수 있습니다.
• 농지를 증여받으려면 농지취득자격증명이 필요하고, 받은 자녀가 직접 경작하지 않으면 나중에 비사업용 토지로 세율이 10%p 높아질 수 있습니다. 토지 양도세

용인 아파트를 증여한다면

수지구와 기흥구의 공시가격 3억원 이상 아파트를 다주택 부모님이 증여하면 취득세가 12%(지방교육세 포함 12.4% 이상)로 중과됩니다. 계산 방식은 수원 영통구 아파트 사례와 같고, 전세를 놓은 아파트라면 수지 부담부증여 사례를 함께 비교해 보세요.

자주 묻는 질문