수지 전세 낀 아파트 증여, 부담부증여가 정말 유리할까

수지 증여, 이런 상담이 많습니다

수지구는 풍덕천·죽전·동천·신봉·성복·상현동 등에 아파트가 많고 전세 수요도 꾸준합니다. 부모님이 사시는 집과 별도로 전세를 놓은 수지 아파트를 자녀에게 넘기려는 상담이 많은데, 이때 보증금을 자녀가 떠안는 부담부증여가 자주 거론됩니다.

행정구역

용인시 수지구

규제지역

2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구, 아파트는 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역

자주 보는 증여

전세를 놓은 아파트를 자녀에게, 보증금을 함께 넘기는 부담부증여

계산 사례: 시가 12억원, 전세보증금 6억원

부모님은 10년 전 5억원에 산 수지 아파트를 전세(보증금 6억원)로 놓고 있고, 사시는 집이 따로 있는 1세대 2주택입니다. 성년 자녀에게 그냥 증여하는 경우와 보증금을 함께 넘기는 경우를 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림. 신고기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 부모님은 수지 아파트를 10년 전 5억원에 산 1세대 2주택이고, 전용 84㎡, 시가는 같은 단지 매매사례가액 12억원입니다. 세 번째 열은 2026년 8월 정부 세제개편안의 2027년 중과 세율을 가정한 것으로 국회 통과 전입니다. 부담부증여의 채무 부분 취득세는 자녀가 상환 능력을 증명하면 매매 세율이 적용되므로 표에서 뺐습니다.

증여세와 양도세만 합치면 지금 세율로는 부담부증여가 1,167만원 더 많습니다. 보증금 6억원 부분이 부모님의 양도로 계산되는데, 조정대상지역 2주택이라 기본세율에 20%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못하기 때문입니다.

취득세는 반대입니다. 일반 증여는 12억원 전체에 증여 취득세 12.4%(1억 4,880만원)가 붙지만, 부담부증여는 증여 부분 6억원에만 12.4%(7,440만원)가 붙고 채무 부분은 매매 세율(1주택 기준 1~3%와 지방교육세)이 적용됩니다. 자녀가 자기 소득으로 보증금을 돌려줄 능력을 증명할 수 있다면 취득세까지 합친 총부담은 부담부증여가 다시 적어질 수 있고, 증명하지 못하면 채무 부분도 증여 취득세가 붙어 일반 증여보다 불리합니다. 법원도 취득 당시 인수한 채무를 갚을 만한 소득이나 재산이 있어야 한다고 보고 있어, 6억원처럼 큰 보증금은 증명이 쉽지 않습니다.

부담부증여를 검토할 때 꼭 볼 것

• 부모님 주택 수와 지역 1세대 1주택 비과세 대상이면 채무 부분 양도세가 없을 수 있고, 조정대상지역 2주택 이상이면 중과됩니다. 다주택 중과
• 인정되는 채무 증여일 현재 그 재산에 담보된 대출이나 임대보증금으로, 자녀가 실제로 떠안아야 합니다.
• 사후관리 국세청은 자녀가 넘겨받은 대출과 보증금을 실제로 갚는지 계속 확인합니다. 부모님이 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여입니다.
• 토지거래허가 수지구 아파트는 토지거래허가구역이어서, 대가가 있는 거래로 보는 부담부증여는 허가 대상이 될 수 있습니다.
• 정부안 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택의 중과 추가세율을 2027년까지 2주택 + 5%p, 2028년 + 10%p로 한시 완화하고(2026년 5월 10일 이후 양도분 소급 정산 계획) 2029년에 원래대로 되돌리는 안이 국회에 제출되어 있습니다. 완화 기간에도 장기보유특별공제는 받지 못합니다.

수지 아파트 증여는 이렇게 진행합니다

먼저 부모님의 주택 보유 현황과 취득가액, 자녀의 소득 자료를 확인합니다. 그다음 일반 증여, 부담부증여, 매매를 같은 기준으로 계산해 비교하고, 증여 계약과 등기, 증여세·양도세·취득세 신고 일정을 한 번에 잡습니다. 가족 사이 매매는 시가보다 크게 낮으면(차액 3억원 이상 또는 시가의 30% 이상) 2026년부터 취득세에서도 증여로 보므로 함께 확인합니다. 계산 원리는 부담부증여 안내에 정리했습니다.

자주 묻는 질문