증여받은 부동산을 팔 때, 10년 안이면 무엇이 달라질까

이월과세, 이렇게 계산합니다

대상

배우자(이혼한 경우 포함)나 직계존비속에게 증여받은 자산. 양도 당시 증여한 배우자가 사망했거나, 증여한 직계존비속이 사망한 경우(2026년 이후 양도분)는 제외

자산

토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 입주권), 회원권. 주식은 1년

기간

증여일부터 10년 안에 양도 (2022년 이전 증여분은 5년)

취득가액과 보유기간

증여한 사람이 산 가격과 산 날을 기준으로 계산 (장기보유특별공제도 그날부터)

필요경비

증여받을 때 낸 증여세 중 그 자산 몫

계산 사례: 남편이 산 상가를 아내에게 증여한 뒤 판다면

표를 옆으로 밀면 다른 경우도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림. 남편이 2016년 3억원에 산 상가를 2026년 아내에게 증여(시가 6억원, 배우자 증여재산공제로 증여세 없음)한 뒤 7억원에 판다고 가정했습니다. 증여 취득세와 필요경비는 계산에서 뺐고, 11년 뒤에도 지금 세법이 적용된다고 보았습니다.

증여 4년 뒤 팔면 이월과세로 남편이 산 3억원이 취득가액이 되어, 증여하지 않고 남편이 직접 판 것과 세금이 9,741만원으로 같습니다. 증여 취득세만 더 낸 셈입니다. 반대로 10년이 지나 팔면 증여 신고가액 6억원이 취득가액이 되어 양도세가 1,360만원으로 크게 줄어듭니다.

이월과세를 적용하지 않는 경우

• 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세(12억원 초과 고가주택 포함) 대상이 되는 경우
• 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 재산이 공익사업으로 수용되는 경우
• 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우
• 증여한 배우자가 사망해 혼인관계가 끝난 뒤 파는 경우 (이혼은 해당하지 않아 이월과세 적용)
• 양도 당시 증여한 부모 등 직계존비속이 사망한 경우 (2026년 1월 1일 이후 양도분)

특수관계인 우회양도: 10년

배우자나 직계존비속이 아닌 특수관계인(형제, 사위·며느리 등)에게 증여한 뒤 그 사람이 10년 안에 팔고, 받은 사람의 증여세와 양도세 합계가 증여자가 직접 팔았을 때의 양도세보다 적으면 증여자가 직접 판 것으로 보아 양도세를 다시 계산합니다. 이때 받은 사람의 증여세는 부과하지 않습니다(이미 냈다면 돌려받음). 다만 양도로 생긴 돈이 실제로 받은 사람에게 돌아간 경우에는 적용하지 않습니다.

증여받은 집을 팔 계획이라면

증여 시점에 이미 매도 계획이 있다면 증여보다 매도 후 현금으로 주는 쪽이 나은지, 10년을 보유할 수 있는지 먼저 비교해야 합니다. 1세대 1주택 비과세 판단은 1세대 1주택 비과세 안내를 참고하세요.

자주 묻는 질문